Mudanças previstas para 2026 ampliam a cobrança de impostos sobre locações e transações imobiliárias. Especialistas alertam para aumento de custos e necessidade de planejamento

A reforma tributária aprovada recentemente começa a preocupar proprietários e inquilinos em todo o país. A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro deve passar por mudanças significativas na tributação de aluguéis e operações com imóveis, alterando um cenário mantido por décadas.

Atualmente, os rendimentos obtidos por pessoas físicas com aluguel de imóveis estão sujeitos apenas ao Imposto de Renda (IR), conforme a tabela progressiva, que varia de 0% a 27,5%.

Se a renda líquida mensal com aluguéis — já descontada a taxa da imobiliária — não ultrapassar R$ 3.036,00, o contribuinte está isento, desde que essa seja sua única fonte de renda. A partir desse valor, a tributação cresce conforme as faixas da tabela.

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/25, dois novos tributos passam a incidir sobre operações com imóveis: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Esses impostos substituirão ISS, ICMS, IPI, PIS e COFINS e, pela primeira vez, poderão atingir rendimentos de pessoas físicas obtidos com aluguéis, vendas, trocas ou permutas de imóveis.

Na prática, qualquer transação considerada “onerosa” poderá ser tributada — o que inclui tanto operações comerciais quanto locações. A mudança é considerada histórica no sistema tributário brasileiro.

De acordo com a nova lei, a cobrança de IBS e CBS sobre locações só ocorrerá quando duas condições forem atendidas simultaneamente:

• O contribuinte possuir mais de três imóveis alugados; e
• Atingir receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.

Isso significa que pequenos proprietários, que possuem um ou dois imóveis como complemento de renda, não serão afetados de imediato.

Por outro lado, investidores, administradores de imóveis ou famílias que dependem dessa renda precisarão se adaptar à nova carga tributária.

Um ponto de atenção é que, mesmo que o limite de R$ 240 mil seja ultrapassado em até 20% dentro do mesmo ano, já haverá incidência dos novos tributos, o que amplia o alcance da medida para contribuintes de médio porte.

Outra novidade é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF do Imóvel”.

Cada propriedade precisará ter um registro individualizado, permitindo à administração tributária controlar a origem e o volume das receitas.

A medida reforça a transparência e o monitoramento fiscal, mas também aumenta as obrigações acessórias dos proprietários.

Diferentemente de outros pontos da reforma — cuja aplicação plena ocorrerá apenas em 2033 —, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, com alíquotas reduzidas no início.

O alerta dos especialistas é para que proprietários e investidores iniciem desde já o planejamento tributário e financeiro para evitar surpresas.

Segundo o advogado tributarista Renato Alexandre Borghi, a reforma tende a aumentar a carga tributária de quem atua com locações como principal fonte de renda.

“A proposta traz avanços na simplificação, mas, na prática, amplia a tributação sobre imóveis. É fundamental que os contribuintes se preparem para esse novo cenário”, explica.

O consultor Paulo Neves reforça que a mudança poderá ter efeito cascata, refletindo também nos valores dos aluguéis:

“Os proprietários que tiverem aumento de custos tendem a repassar parte desse valor aos inquilinos, o que pode pressionar o orçamento das famílias.”

A nova legislação marca um momento de transição delicado para o mercado imobiliário brasileiro.

De um lado, promete simplificação e maior justiça fiscal; de outro, traz novas obrigações e custos adicionais para parte dos contribuintes.

Especialistas alertam que a informação e o planejamento serão fundamentais para que proprietários e inquilinos compreendam o impacto das mudanças e se adaptem sem prejuízos